美国53城房价连续十年探底，负资产蔓延压垮中产，楼市寒冬下谁还敢接盘？

美国53城房价连续十年探底，负资产蔓延压垮中产，楼市寒冬下谁还敢接盘？

过去一年，美国有53个主要城市房价下跌，这不是局部小波动，而是延续了10年的低迷。按某楼宇交易网站的数据，这是自2012年金融危机以来的最低水平，中间几轮“复苏”的口号吹了不少，价格却迟迟抬不起来。

价格掉下去，账面却不轻松。按全美统计，多地房价相对高峰期平均回落9.7%，标普凯斯-席勒指数显示，8月美国独栋住宅价格同比只涨了1.5%，创下2023年以来最低年增速。名义上还在涨，扣掉通胀之后，很多人手上的房子其实是在慢慢“缩水”。

重灾区在佛罗里达州和德州。坦帕房价同比下降3.3%，已经连跌10个月；迈阿密跌了1.66%，达拉斯跌了1.19%，这些地方被业内直接归类为“买方市场”，挂出来的房子比买得起的人多，出价越来越硬，卖家只好一轮一轮往下调。

问题更棘手的地方在于基准线。超过90个区域的房价仍踩在2019年的历史高位，经通胀调整后，当前房价整体比历史峰值还高出80%。对普通家庭来说，就是工资没涨多少，房价还是在半山腰，买得起的人变少，买了的又普遍背着高杠杆。

标普道琼斯指数公司分析过一笔账：名义价格略涨，但受通胀影响，房主的实际资产价值已经连续4个月缩水。过去5年，不少按高点买入的购房者，陆续掉进负资产的坑——房子市值比贷款余额还低，卖也难，不卖每天看着利息往外流。

负资产开始往实体经济里渗。很多原本打算换房的人，选择先按住，只保留必要的现金流，宁可挤一挤，也不再轻易加杠杆。换个城市工作，通勤多出两小时，哪怕手上有一份看起来体面的工作，不少人也会推迟购房计划。有人一旦预判后面几个月就业不稳，就会倾向尽快卖房，释放现金，这种情绪一放大，市场的交易活跃度立刻打折。

房价走弱背后，是一串看着“还行”但越看越怪的就业数据。美国劳工部公布的9月就业报告写着新增11.9万个岗位，后面修订后变成10.9万个。数字本来就不亮眼，再叠加反复修正，让外界对数据质量的信任度一层层往下掉。

官方口径里，9月失业率升到4.4%，是2021年10月以来最高，对应760万失业人口，比前一个月多出20万人。劳动参与率是62.4%，比8月仅高0.1个百分点，劳动力看着多了点，但就业的质量和稳定性很难乐观。

企业端的动作更直接。美国就业咨询公司CGC统计，10月企业宣布裁员15.3万人，环比飙了183%，是2003年以来单月最高。科技、零售、服务业成了“重灾三角”。科技行业一个月裁掉3.33万人，接近9月的6倍。从星巴克到亚马逊，很多知名公司都在瘦身：星巴克在9月裁了900名企业员工，亚马逊在10月宣布再砍1.4万个岗位，Target削减岗位1800个。

失业率在10月继续往上走，接近4.48%这一高位，仍对应760万左右的失业人口，与疫情后那轮复苏期的乐观预期，差了一大截。所谓“软着陆”的说法，在这种数据堆起来的现实面前，变得很虚。

更让人不安的是统计的“黑箱感”。美国计划在10月做一轮更细的调查，12月16日出正式报告。有媒体披露，过去3年就业数据里存在不小偏差，比如交通运输部门少算了1万个岗位，制造业少算了6000个，而医疗护理因为老龄化需求被多算了4.3万份工作。数字被“修饰”之后，就业形势被看轻，决策和市场预期都会跟着跑偏。

消费侧的变化，是另一条清晰的信号线。按CNN援引的销售数据，高收入群体和中产阶层开始大量购买平价商品。德勤的调查显示，消费者计划比去年少花4%，年收入低于5万美元的群体，预计会削减12%的支出。

沃尔玛的首席财务官直说，顾客把更多的钱用在必需品上，不太愿意买所谓“可选消费品”。折扣零售商赚得不错，像Target这样的品牌感受到更明显的压力。消费结构往下移，一头连着收入预期，一头连着贫富差距，本质就是大家手头紧，对未来也没底。

房子卖不动，就业不稳定，消费往下收，这几件事一连起来，房地产、建筑业从业者的压力可想而知。过去10年，收入增长速度一直追不上房价和房贷，楼市一旦进入长周期调整，直接受冲击的就是这些行业的就业。

平均工时也在释放信号。相关统计显示，当前劳动者平均每周工时约34.5小时，比标准意义上的40小时短了一截，大量人处在“有班上但上不满”的状态，工资上不去，支出顶在那，很多家庭实实在在地变穷。

把视角拉到加州，能看到另一个切面。加州几座大城市的挂牌房源已经回到2019年的高位，达到7.1万套，但成交量同比下滑了10%。在AI热潮之下，相关行业一度扩张激进，随后又快速裁员，尤其是加州湾区，房价指数被拉出一个明显的下坡。

AI行业只是一个缩影，冲击到的远不止一地房价。美国银行业已经开始感受到坏账、资产质量变化的压力，涉及的经济板块有12个之多。中西部像南达科他州这些地区，还叠加了能源危机对农业的冲击，农产品和能源运输一旦受阻，就会沿着供应链传导到全国更多区域。

不少中小企业自身就因为关税带来的成本上升遭受打击，再碰上楼市降温、消费收缩，现金流更紧。曾经依靠地产相关收入、消费繁荣支撑的区域，一旦房价长时间低迷，很容易出现“租不出去、卖不掉、供不起”的连锁局面。

对比上世纪90年代那轮美国楼市泡沫破裂的经验，假如这一次负资产问题延续30个月以上，且现在这种53个城市同步承压的状态持续下去，最担心的就是银行体系。房地产资产在银行资产负债表里占的比例不低，一旦价格继续往下探，风险就会从个人资产蔓延到金融端。

从已知的信息来看，美国楼市目前陷在一个“价格下行、成本偏高、需求收缩”的三重夹层里。房价跌得不够狠，压不出大规模抄底盘；跌得时间又够长，让背负房贷的人普遍感觉吃力。就业端和消费端传来的信号，正在给这场调整加时。对普通家庭来说，问题已经不是“能不能赚到钱”，而是“敢不敢再把钱压在房子上”。